Rechtsanwälte für
Immobilien- und Maklerrecht
in Berlin

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt, § 652 BGB.

Nach derzeit noch aktueller Rechtslage müssen Maklerverträge nicht notwendiger Weise schriftlich abgeschlossen werden, sondern sie können auch mündlich oder sogar stillschweigend (“konkludent”) entstehen.

Zur Entstehung eines Provisionsanspruchs muss allerdings ein Maklervertrag zwischen Makler und dessen Maklerkunden verbindlich zustande gekommen sein. Der Makler muss dem Kunden gegenüber unmissverständlich klarmachen, dass er nur entgeltlich tätig werden will. Entscheidend ist, dass der Kunde Kenntnis von einer möglicherweise bestehenden Provisionspflicht erlangt und er die Maklerdienste auch in Anspruch nimmt (zum Beispiel durch Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift Besichtigungen, etc.). Darin ist ein Einverständnis des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 – IVa ZR 60/88).

Der Maklerkunde muss also nicht grundsätzlich damit rechnen, dass für ihn eine Maklerprovision anfällt, denn der Makler könnte seine Provision auch von der anderen Partei verlangen.

Eine Provisionsforderung kann auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers gestellt werden. Erforderlich ist aber, dass der Kunde hierauf deutlich hingewiesen wird, sich die ABG nicht erst an versteckter Stelle finden lassen und vom Kunden also einfach zur Kenntnis genommen werden können.

Vor allen Dingen muss aber noch ein weiteres Rechtsgeschäft getätigt werden, nämlich der sogenannte Hauptvertrag. Damit ist der Kaufvertrag zwischen Eigentümer der Immobilie und dem Käufer gemeint. Außerdem muss die Handlung des Maklers ursächlich für die Entstehung dieses Hauptvertrages gewesen sein. Von der Ursächlichkeit bzw. Kausalität der Maklertätigkeit wird dann gesprochen, wenn der Hauptvertrag infolge eines Nachweises oder einer Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist.

Wie diese auszusehen hat, darüber können Sie sich in einem ersten Beratungsgespräch gern aufklären lassen.

Die Kanzlei Schwarz unterstützt Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer bei der Abwehr unberechtigter Provisionsansprüche. Die Rechtsprechung neigt im Maklerrecht zu einer sehr strengen Rechtsprechung die häufig zu Lasten des Maklers ausfällt.

Der Makler hat keinen Provisionsanspruch in den folgend beispielhaft genannten Fällen:

• Der Makler ist auch Haus- oder Wohnungsverwalter
• Der Kunde kannte das Objekt und die Kauf-/Mietmöglichkeit schon bevor er den Makler kannte bzw. Informationen erhielt.
• Es besteht kein Zusammenhang zwischen Nachweis und dem späteren Ankauf bzw. der späteren Anmietung der Immobilie
• Zwischen dem angebotenen Objekt und dem gekauften Objekt existiert keine wirtschaftliche oder personelle Identität
• Der Makler verhält sich gegenüber dem Klienten treuwidrig.

Verkauft oder vermietet der Kunde selbst ohne den Makler, so hat er meistens dem Makler auch keine Provision zu bezahlen. Selbst wenn im Maklervertrag – und dieser muss dann schriftlich vorliegen – etwas anderes stehen sollte, so bedeutet dies nicht unbedingt, dass diese Vertragsklausel gültig ist. Nur ausnahmsweise wird hier ein Provisionsanspruch fällig. Zum Beispiel dann, wenn ein qualifizierter Alleinauftrags vorliegt. Aber an einen solchen qualifizierten Alleinauftrag sind ungemein strenge Voraussetzungen geknüpft, die in den seltensten Fällen erfüllt sind. Hier bestehen gute Chancen, wenn ein Objekt selber verkauft/ vermietet wurde, dass trotzdem kein Provisionsanspruch entstanden ist.

Grundsätzlich besteht eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers nicht, es sei denn, es sind anderweitige Vereinbarungen getroffen, zum Beispiel durch Abschluss eines Alleinauftrages. Auch bei Nachweis oder Vermittlung eines Interessenten bleibt der Vermieter oder Eigentümer in der Entscheidung frei, ob er vermietet bzw. verkauft.

Der Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, den Kunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Kauf- oder Verkaufsentscheidung von Bedeutung sind. Für falsche Angaben im Exposé haftet der Makler nur dann, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt war. Darüber hinaus ist der Makler nur derjenige, der das Wissen des Eigentümers weitergibt. Er schuldet also grundsätzlich keine eigenen Erkundigungen bzw. Ermittlungen. Macht er Angaben, die er nicht selbst überprüft hat, so muss er hierauf hinweisen. Wenn er zum Bespiel von gravierenden finanziellen Schwierigkeiten des Käufers erfährt, muss er seinen Auftraggeber über solche Umstände vor Vertragsschluss ungefragt aufklären (OLG Dresden, Beschluss vom 14.2.2007, Aktenzeichen 8 U 1994/06).

Natürlich darf der Makler gleichzeitig für beide Parteien tätig sein. Vielleicht ist dies sogar der Standardfall, denn immerhin bringt der Makler Anbieter und Interessent der Immobile miteinander in Kontakt.

Es ist tatsächlich also die Doppelmaklertätigkeit in den meisten Fällen üblich und es reicht schon aus, wenn der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder bei Abschluss eines schriftlichen Vertrages auf diese Doppeltätigkeit hinweist.

Vermittelt er jedoch zwischen den Parteien z.B. bezüglich des Kaufpreises, so darf er keine Provision von beiden Seiten verlangen. Selbstverständlich kann der Vermieter oder der Mieter oder der Verkäufer oder Käufer bei Abschluss eines Maklervertrages auch verlangen, dass der Makler nur für eine Seite der am Vertrag Beteiligten entgeltlich tätig sein darf. Daran muss sich der Makler auch halten.

In der Praxis kommt es allzu häufig vor, dass ein Makler seinen Provisionsanspruch verliert oder dieser unter Umständen gar nicht erst entstanden ist. Zumeist ist dies der Fall, weil im Vorfeld Fehler gemacht wurden, die bei kompetenter fachlicher Beratung hätten vermieden werden können. Eine häufige Fehlerquelle ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und in den Maklerverträgen an sich zu finden. Die Ausarbeitung von Maklerverträgen bildet einen anwaltlichen Schwerpunkt. Hier können böse Überraschungen mit kostspieligen Folgen vermieden werden.

Es kann vorkommen, dass Ihr Konkurrent gegen den lauteren Wettbewerb verstößt oder einschlägige Verbraucherschutzregeln verletzt. Ihr Anspruch liegt darin begründet, dass Ihr Konkurrent durch sein Fehlverhalten einen Wettbewerbsvorteil erzielt.

Sie haben einen Anspruch, den Konkurrenten abzumahnen. Sie müssten dann zumeist über einen Anwalt eine Abmahnung versenden lassen. Dies sollte zweckmäßiger Weise mit einer strafbewehrten Unterlassungserklärung versehen sein, die der Gegner kurzfistig unterschreiben muss. Damit verpflichtet er sich, künftig deartiges wettbewerbswidriges Verhalten zu unterlassen. Sollte der Konkurrent diese Erklärung nicht unterzeichnen, so haben Sie die Möglichkeit, eine einstweiligen Verfügung beim zuständigen Gericht zu beantragen. Für den Fall, dass Sie hier obsiegen, Sie hätten im Erfolgsfall einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser besteht zum Beispiel darin, Ihre entstandenen Rechtsverfolgunskosten erstattet zu erhalten.

Zivilrechtlich muss es um den Schutz Ihrer eigenen Waren oder Dienstleistungen gehen. Denn Abmahnungen dienen nicht dazu, Geld zu verdienen. Das Ziel ist es, im Wettbewerb stehende Konkurrenten davon abzuhalten, sich durch unlauteres Verhalten Wettbewerbsvorteile zu verschaffen.

Natürlich kann es auch Ihnen geschehen, dass Sie durch einen Konkurrenten abgemahnt werden.

Denn in einem stark konkurrierenden Markt, gönnt der eine dem anderen nichts und will den Konkurrenten möglichst bei der Ausübung seiner Arbeit stören. Damit kommt es nicht selten vor, dass ein Makler seinen Konkurrenten z.B. wegen falscher Impressumangaben, etc. abmahnt und die Unterlassung dieses wettbewerbswidrigen Verhaltens fordert.

Es empfiehlt sich, eine derartige Abmahnung sehr sorgfältig zu prüfen, da der Abmahner nach verstrichener Frist vor Gericht ziehen kann, was erhebliche Kosten zur Folge haben kann.

Die Kanzlei Schwarz berät Sie gern dahingehend, ob eine Unterlassungerklärung tatsächlich abzugeben ist und die geforderten Abmahnkosten auch tatsächlich dem Grunde und der Höhe nach zu zahlen sind.

Wer hier allzu vorschnell handelt kann erhebliche rechtliche Nachteile erleiden, weil unter Umständen der eigene strategische Handlungsspielraum eingeschränkt wird. Eine Unterlassungserklärung ist 30 Jahre wirksam und nicht ohne weiteres kündbar. Aber nahezu jeder weitere Verstoß gegen die unterzeichnete Unterlassungserklärung löst eine Vertragsstrafe aus, die viele tausend Euro bedeuten kann. Die Kosten eines Rechtsanwalts für eine Beratung sind deutlich geringer.