Immobilien und Maklerrecht

Paar vor einer Immobilie

Anwälte für Immobilien- und Maklerrecht in Berlin und Brandenburg


Das Immobilienrecht verständlich erklärt:

Das Immobilienrecht ist kein in sich geschlossenes Rechtsgebiet und ist dementsprechend auch nicht als solches im Gesetz verankert. Vielmehr manifestiert es sich in diversen einzelnen Gebieten und umfasst dahingehend alle rechtlichen Aspekte, die mit Immobilien bzw. Immobilientransaktionen zu tun haben. Dabei sind Rechtsvorschriften im öffentlichen Recht und im privaten Recht zu unterscheiden: Das öffentliche Recht regelt die Rechtsbeziehungen von z.B. Bauherren und Immobilieneigentümern im Verhältnis zu staatlichen Institutionen und den Beziehungen zur Allgemeinheit. Das Privatrecht hingegen stellt auf die Rechtsbeziehungen zwischen privaten Personen untereinander ab.

Unsere Rechtsanwälte vertreten grundsätzlich beide Parteien – Immobilienmakler ebenso wie deren Kunden. Dabei stehen Ihnen unsere Anwälte sowohl bei außergerichtlichen als auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zur Seite, um sich mit der nötigen Fachkompetenz für Ihre rechtlichen Interessen einzusetzen. Wir freuen uns auf Ihren Auftrag aus Berlin, z.B. aus Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Tiergarten oder Berlin-Mitte. Weiterhin vertreten wir Mandanten aus Brandenburg und dem Umland!

Gerne unterstützen wir Sie bei rechtlichen Herausforderungen. Vereinbaren Sie einfach einen Termin in unserer Kanzlei! Telefon: 030 60505150

Zu den klassischen Problemfeldern eines Maklers zählen:

  • Gestaltung und Optimierung von Maklerverträgen
  • Durchsetzung von Provisionsansprüchen
  • Wettbewerbsrechtliche Fragestellungen
  • Beratung bei Reservierungsgebühren

Zu den klassischen Problemfeldern eines Maklerkunden zählen:

  • Entstehung von Maklerverträgen und Provisionsansprüchen
  • Ein Makler hat seine Leistung nicht ordentlich erbracht
  • Ein Makler stellt eine Rechnung für Leistungen, von denen Sie nichts wussten
  • Sie haben Ihr eigenes Objekt selbst vermietet oder verkauft und der Makler verlangt eine Provision
  • Es wurde eine Reservierungsgebühr bezahlt, die der Makler nicht mehr zurückgewährt
  • Abwehr von Provisionsansprüchen
  • Doppelprovision

Maklerrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Immobilienmakler?

Die Suche nach dem richtigen Haus oder der Traumwohnung kann langwierig und mühsam sein. Darum wird häufig ein Makler eingeschaltet, der die Funktion eines Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter wahrnimmt. Er kann auch beauftragt werden, wenn es um die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie gehen soll. Das Maklerrecht basiert rechtlich auf den §§ 652 ff. BGB und wird ergänzt durch die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Besondere Formvorschriften für einen Abschluss des Vertrags gibt es im Maklerrecht nicht, sodass ein Maklervertrag sowohl schriftlich als auch mündlich zustande kommen kann. Gerne übernehmen die Rechtsanwälte unserer Kanzlei bei Fragen zum Maklerrecht Ihre Beratung und Vertretung in ganz Berlin, insbesondere in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Tiergarten, Berlin-Mitte sowie in Brandenburg und Umgebung!

Unsere erfahrenen Anwälte und Spezialisten im Immobilien- und Maklerrecht beraten Sie individuell. Kontaktieren Sie uns gerne! Telefon: 030 60505150

Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Einem Makler sollte daran gelegen sein, hinsichtlich der Höhe seiner Maklerprovision für klare Verhältnisse zu sorgen: Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, liegt bei ihm die Beweislast sowohl für das Zustandekommen des Vertrags als auch für die Entstehung des Anspruchs auf Provision. Deshalb empfehlen Fachleute wie in jedem anderen Rechtsgebiet auch, in dem es um Verträge geht, diese schriftlich abzuschließen. Die Laufzeit eines Maklervertrags ist unstrittig: Wenn er keine Befristung enthält, gilt er auf unbestimmte Zeit, kann jedoch von beiden Vertragsparteien fristlos gekündigt werden. Dem Makler steht die Provision auch nach dem Vertragsende zu, wenn er seinen Auftrag im Rahmen der Vertragslaufzeit erfüllt hat, der Miet- oder Kaufvertrag jedoch erst nach deren Ende abgeschlossen worden ist.

Haftungsfallen für den Makler

Mögliche Haftungsfallen für den Makler lauern in den folgenden Fällen:

Der Makler …

  • weiß von einer Information – wie einem Mangel – gibt sie aber nicht an den Kunden weiter.
  • vermittelt dem Kunden mit seinen Erklärungen eine unzutreffende Vorstellung.
  • macht eigene Angaben, die sich als unvollständig oder falsch erweisen.
  • hat aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel an der Richtigkeit von Angaben oder vermutet einen Mangel, teilt das aber nicht mit.
  • merkt, dass beim Kunden ein Missverständnis über die Eigenschaften der Immobilie vorliegt und er klärt es nicht auf.

Sie haben eine Frage zu den Themen Immobilienrecht oder Maklerhaftung und möchten einen Rechtsanwalt einschalten? Die Anwälte unserer Kanzlei kennen sich neben der Haftung auch mit den Teilgebieten Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht sowie Gesellschaftsrecht aus und beraten Sie ehrlich und kompetent zu Ihren Möglichkeiten. Gerne übernehmen wir auch die Prüfung Ihres Maklervertrages auf dessen Rechtswirksamkeit. Wir freuen uns auf Ihren Anruf aus Berlin, z.B. aus Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Tiergarten, Berlin-Mitte sowie aus Brandenburg und Umgebung!

Vereinbaren Sie noch heute unverbindlich einen Termin in unserer Kanzlei. Wir freuen uns auf Sie! Telefon: 030 60505150

Weiterführende Informationen zum Immobilien- und Maklerrecht:


Maklervertrag

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt, § 652 BGB.

Nach derzeit noch aktueller Rechtslage müssen Maklerverträge nicht notwendiger Weise schriftlich abgeschlossen werden, sondern sie können auch mündlich oder sogar stillschweigend („konkludent“) entstehen.


Entstehung von Provisionsansprüchen

Zur Entstehung eines Provisionsanspruchs muss allerdings ein Maklervertrag zwischen Makler und dessen Maklerkunden verbindlich zustande gekommen sein. Der Makler muss dem Kunden gegenüber unmissverständlich klarmachen, dass er nur entgeltlich tätig werden will. Entscheidend ist, dass der Kunde Kenntnis von einer möglicherweise bestehenden Provisionspflicht erlangt und er die Maklerdienste auch in Anspruch nimmt (zum Beispiel durch Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift Besichtigungen, etc.). Darin ist ein Einverständnis des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 – IVa ZR 60/88).

Der Maklerkunde muss also nicht grundsätzlich damit rechnen, dass für ihn eine Maklerprovision anfällt, denn der Makler könnte seine Provision auch von der anderen Partei verlangen.

Eine Provisionsforderung kann auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers gestellt werden. Erforderlich ist aber, dass der Kunde hierauf deutlich hingewiesen wird, sich die ABG nicht erst an versteckter Stelle finden lassen und vom Kunden also einfach zur Kenntnis genommen werden können.

Vor allen Dingen muss aber noch ein weiteres Rechtsgeschäft getätigt werden, nämlich der sogenannte Hauptvertrag. Damit ist der Kaufvertrag zwischen Eigentümer der Immobilie und dem Käufer gemeint. Außerdem muss die Handlung des Maklers ursächlich für die Entstehung dieses Hauptvertrages gewesen sein. Von der Ursächlichkeit bzw. Kausalität der Maklertätigkeit wird dann gesprochen, wenn der Hauptvertrag infolge eines Nachweises oder einer Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist.

Wie diese auszusehen hat, darüber können Sie sich in einem ersten Beratungsgespräch gern aufklären lassen.

Die Kanzlei Schwarz unterstützt Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer bei der Abwehr unberechtigter Provisionsansprüche. Die Rechtsprechung neigt im Maklerrecht zu einer sehr strengen Rechtsprechung die häufig zu Lasten des Maklers ausfällt.

Der Makler hat keinen Provisionsanspruch in den folgend beispielhaft genannten Fällen:

  • Der Makler ist auch Haus- oder Wohnungsverwalter
  • Der Kunde kannte das Objekt und die Kauf-/Mietmöglichkeit schon bevor er den Makler kannte bzw. Informationen erhielt.
  • Es besteht kein Zusammenhang zwischen Nachweis und dem späteren Ankauf bzw. der späteren Anmietung der Immobilie
  • Zwischen dem angebotenen Objekt und dem gekauften Objekt existiert keine wirtschaftliche oder personelle Identität
  • Der Makler verhält sich gegenüber dem Klienten treuwidrig.


Der Kunde verkauft oder vermietet selbst

Verkauft oder vermietet der Kunde selbst ohne den Makler, so hat er meistens dem Makler auch keine Provision zu bezahlen. Selbst wenn im Maklervertrag – und dieser muss dann schriftlich vorliegen – etwas anderes stehen sollte, so bedeutet dies nicht unbedingt, dass diese Vertragsklausel gültig ist. Nur ausnahmsweise wird hier ein Provisionsanspruch fällig. Zum Beispiel dann, wenn ein qualifizierter Alleinauftrags vorliegt. Aber an einen solchen qualifizierten Alleinauftrag sind ungemein strenge Voraussetzungen geknüpft, die in den seltensten Fällen erfüllt sind. Hier bestehen gute Chancen, wenn ein Objekt selber verkauft/ vermietet wurde, dass trotzdem kein Provisionsanspruch entstanden ist.


Tätigkeitsverpflichtung und Pflichtverletzung des Maklers

Grundsätzlich besteht eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers nicht, es sei denn, es sind anderweitige Vereinbarungen getroffen, zum Beispiel durch Abschluss eines Alleinauftrages. Auch bei Nachweis oder Vermittlung eines Interessenten bleibt der Vermieter oder Eigentümer in der Entscheidung frei, ob er vermietet bzw. verkauft.

Der Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, den Kunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Kauf- oder Verkaufsentscheidung von Bedeutung sind. Für falsche Angaben im Exposé haftet der Makler nur dann, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt war. Darüber hinaus ist der Makler nur derjenige, der das Wissen des Eigentümers weitergibt. Er schuldet also grundsätzlich keine eigenen Erkundigungen bzw. Ermittlungen. Macht er Angaben, die er nicht selbst überprüft hat, so muss er hierauf hinweisen. Wenn er zum Bespiel von gravierenden finanziellen Schwierigkeiten des Käufers erfährt, muss er seinen Auftraggeber über solche Umstände vor Vertragsschluss ungefragt aufklären (OLG Dresden, Beschluss vom 14.2.2007, Aktenzeichen 8 U 1994/06).


Doppelprovision

Natürlich darf der Makler gleichzeitig für beide Parteien tätig sein. Vielleicht ist dies sogar der Standardfall, denn immerhin bringt der Makler Anbieter und Interessent der Immobile miteinander in Kontakt.

Es ist tatsächlich also die Doppelmaklertätigkeit in den meisten Fällen üblich und es reicht schon aus, wenn der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder bei Abschluss eines schriftlichen Vertrages auf diese Doppeltätigkeit hinweist.

Vermittelt er jedoch zwischen den Parteien z.B. bezüglich des Kaufpreises, so darf er keine Provision von beiden Seiten verlangen. Selbstverständlich kann der Vermieter oder der Mieter oder der Verkäufer oder Käufer bei Abschluss eines Maklervertrages auch verlangen, dass der Makler nur für eine Seite der am Vertrag Beteiligten entgeltlich tätig sein darf. Daran muss sich der Makler auch halten.


Gestaltung und Optimierung von Maklerverträgen

In der Praxis kommt es allzu häufig vor, dass ein Makler seinen Provisionsanspruch verliert oder dieser unter Umständen gar nicht erst entstanden ist. Zumeist ist dies der Fall, weil im Vorfeld Fehler gemacht wurden, die bei kompetenter fachlicher Beratung hätten vermieden werden können. Eine häufige Fehlerquelle ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und in den Maklerverträgen an sich zu finden. Die Ausarbeitung von Maklerverträgen bildet einen anwaltlichen Schwerpunkt. Hier können böse Überraschungen mit kostspieligen Folgen vermieden werden.


Abmahnung eines Wettbewerbers

Es kann vorkommen, dass Ihr Konkurrent gegen den lauteren Wettbewerb verstößt oder einschlägige Verbraucherschutzregeln verletzt.

Ihr Anspruch liegt darin begründet, dass Ihr Konkurrent durch sein Fehlverhalten einen Wettbewerbsvorteil erzielt.

Sie haben einen Anspruch, den Konkurrenten abzumahnen. Sie müssten dann zumeist über einen Anwalt eine Abmahnung versenden lassen. Dies sollte zweckmäßiger Weise mit einer strafbewehrten Unterlassungserklärung versehen sein, die der Gegner kurzfistig unterschreiben muss. Damit verpflichtet er sich, künftig deartiges wettbewerbswidriges Verhalten zu unterlassen. Sollte der Konkurrent diese Erklärung nicht unterzeichnen, so haben Sie die Möglichkeit, eine einstweiligen Verfügung beim zuständigen Gericht zu beantragen. Für den Fall, dass Sie hier obsiegen, Sie hätten im Erfolgsfall einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser besteht zum Beispiel darin, Ihre entstandenen Rechtsverfolgunskosten erstattet zu erhalten.

Zivilrechtlich muss es um den Schutz Ihrer eigenen Waren oder Dienstleistungen gehen. Denn Abmahnungen dienen nicht dazu, Geld zu verdienen. Das Ziel ist es, im Wettbewerb stehende Konkurrenten davon abzuhalten, sich durch unlauteres Verhalten Wettbewerbsvorteile zu verschaffen.


Verteidigung bei Abmahnungen durch Wettbewerber

Natürlich kann es auch Ihnen geschehen, dass Sie durch einen Konkurrenten abgemahnt werden.

Denn in einem stark konkurrierenden Markt, gönnt der eine dem anderen nichts und will den Konkurrenten möglichst bei der Ausübung seiner Arbeit stören. Damit kommt es nicht selten vor, dass ein Makler seinen Konkurrenten z.B. wegen falscher Impressumangaben, etc. abmahnt und die Unterlassung dieses wettbewerbswidrigen Verhaltens fordert.

Es empfiehlt sich, eine derartige Abmahnung sehr sorgfältig zu prüfen, da der Abmahner nach verstrichener Frist vor Gericht ziehen kann, was erhebliche Kosten zur Folge haben kann.

Die Kanzlei Schwarz berät Sie gern dahingehend, ob eine Unterlassungerklärung tatsächlich abzugeben ist und die geforderten Abmahnkosten auch tatsächlich dem Grunde und der Höhe nach zu zahlen sind.

Wer hier allzu vorschnell handelt kann erhebliche rechtliche Nachteile erleiden, weil unter Umständen der eigene strategische Handlungsspielraum eingeschränkt wird. Eine Unterlassungserklärung ist 30 Jahre wirksam und nicht ohne weiteres kündbar. Aber nahezu jeder weitere Verstoß gegen die unterzeichnete Unterlassungserklärung löst eine Vertragsstrafe aus, die viele tausend Euro bedeuten kann. Die Kosten eines Rechtsanwalts für eine Beratung sind deutlich geringer.


Die Kanzlei Schwarz in Berlin hat sich auf die Rechtsgebiete des Arbeitsrechts, Strafrechts, Sozialrechts, Immobilien- und Maklerrechts sowie des Gesellschaftsrechts spezialisiert. Das Team um Rechtsanwalt Daniel Schwarz berät und betreut seine Mandanten zu rechtlichen Frage- und Problemstellungen und verhilft Ihnen mit Erfahrung, Wissen und Durchsetzungsvermögen zu Ihrem Recht. Da in vielen Rechtsfällen wichtige Fristen einzuhalten sind, empfehlen wir, frühzeitig einen Beratungstermin mit unserer Kanzlei zu vereinbaren, damit wir uns Ihren Anliegen schnellstmöglich annehmen können. Die zentral gelegene Kanzlei ist besonders aus Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg sowie Tiergarten und Mitte gut zu erreichen. Unsere Rechtsberatung wird aber auch von Mandanten aus anderen Berliner Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Steglitz-Zehlendorf sowie aus dem gesamten Umkreis Brandenburg in Anspruch genommen.